Od dubna se podmínky pro poskytnutí hypoték zpřísní

Poskytovatelé hypoték mají od letošního jara novou regulaci. Budou muset dodržovat limity příjmového ukazatele DTI. Co to konkrétně znamená?

Výše všech poskytnutých úvěrů nebude moci přesáhnout 8,5 ročních čistých příjmů žadatele. U osob mladších 36 let to pak bude 9,5 ročních čistých příjmů. Maximální objem splátek ze všech závazků o úvěr, tedy ukazatel DSTI, může být nově nejvýše ve výši 45 procent jejich čisté mzdy. U mladších ročníků je to 50 procent. Změny se dotknou rovněž ukazatele LTV, který stanoví, že se poměr výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti sníží z 90 na 80 procent. U mladších ale dál zůstává na 90 procentech.

Iniciátorem všech těchto kroků je centrální banka, která díky loňskému rozhodnutí parlamentu opět stanovuje závazné horní hranice všech uváděných ukazatelů. Důvodem, proč k tomu dochází, je především obava z dalšího zhoršování situace na nemovitostním trhu.

„Poskytování úvěrů s velmi vysokými hodnotami DTI a DSTI jsme nepozorovali u všech bank. Hrozilo však, že dosud opatrnější banky budou na možnou ztrátu svého podílu reagovat uvolněním standardů podobných těm u jejich agresivnějších konkurentů,“

řekl k tomu Jan Frait, ředitel sekce finanční stability.

Refinancování splátky zdraží

Nemilého překvapení se letos dočká i řada příjemců úvěru, kteří si v minulosti hypotéku sjednávali ještě se sazbou okolo 2 až 3 procent. Kvůli refinancování hypoték se tak může jejich splátka v následujících měsících prodražit o tisíce. To bude mnohým z nich vedle zdražujících se cen energií pravděpodobně způsobovat další vrásky na čele.

Například ten, kdo si vzal před pěti lety hypotéku se sazbou ve výši 2,05 procenta, doposud splácel měsíčně okolo 9 300 korun. Pokud mu ale letos tato fixace skončí, bude to znamenat zdražení zhruba o třetinu, tedy ve výši přesahující 12 000 korun. Dohromady zaplatí v následujících pěti letech o 255 000 korun více než doposud.

Zájemcům o hypotéku a ostatní, kterým bude refinancována, se proto doporučuje zaměřit se více na vytváření osobních finančních úspor nebo další navyšování jejich příjmů. Vlastní bonita tak bude čím dál častěji hlediskem, podle něhož se budou banky rozhodovat, komu ještě půjčí a komu naopak již ne.

Únorový propad trhu

Ochlazení trhu již ale potvrdila únorová čísla. V uvedeném měsíci se objem hypotečních úvěrů oproti lednu propadl o 23 procent. Banky současně poskytly méně úvěrů, a to téměř o čtvrtinu. Zatímco na začátku roku dosáhla průměrná úroková míra z hypoték na 3,4, v únoru to bylo již 3,84 procenta. Uvedený ukazatel se může navíc v tomto roce podle odhadu expertů vyšplhat dokonce k 5 až 6 procentům.

Přesto se někteří realitní hráči stále tváří, že se nic dramatického neděje.

„Pro mnohé klienty se již může jednat o psychologicky vysokou hranici. Nicméně při inflaci, jež může dosahovat 6 a více procent, je pořád cena peněz nižší. Lidé navíc neřeší pouze samotnou úrokovou sazbu, ale to, za jakých podmínek si moc i vlastní bydlení dovolit. Až po sečtení všech nákladů, tedy nejen splátky hypotéky, ale i například výdajů za energie, se budou rozhodovat,“

uvedl pro LP-Life výkonný ředitel společnosti jedné realitní společnosti Ondřej Mašín.

Odborníci přesto odhadují, že nejméně desetina zájemců o hypotéky bude mít problém ji získat, nebo na ni buď nedosáhnou. Veronika Hegrová ze start-upu hyponamiru.cz v té souvislosti upozorňuje, že v horší situaci budou zejména mladí lidé do 36 let.

Zájemce o úvěr na bydlení čekají v každém případě horší časy. Příčinou jsou zejména přísnější podmínky pro získání hypotéky, které začnou platit od dubna a samozřejmě i růst úrokových sazeb. Pokud se k tomu přičtou navíc rostoucí ceny za bydlení i za energie, bude se pro mnohé jednat doslova o smrtící koktejl.

Vysvětlení pojmů

DTI je zkratka z anglického názvu "Debt To Income". Jedná se o parametr při poskytování spotřebitelských úvěrů a hypoték, který Česká národní banka k 1. 4. 2020 zrušila a který začne nově od 1. 4. 2022 znovu platit. Parametr DTI určuje poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu. 

DSTI je zkratka z anglického názvu "Debt Service To Income". Vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů (kontokorent, kreditní karta, hypotéka apod.) včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu.

LTV je zkratka anglického pojmu „Loan To Value”. Označuje poměr mezi výší půjčky a hodnotou zastavené nemovitosti. Číslo, které je s LTV vždy spojené, udává tento poměr v procentech.

Fixace u hypotéky znamená období, kdy má žadatel pevně stanovenou úrokovou sazbu hypotečního úvěru. A také výši splátek. V tomto období zároveň nemůžete žadatel a ani banka změnit podmínky smlouvy. Fixace hypotéky je vždy stanovená na určitý počet let. 

Pakliže hypotéky ještě více zdraží, je moudré o ni požádat právě teď? Ve hře je totiž daleko více faktorů, včetně obecného zdražování, za nímž nepřímo stojí i současná politická situace.

Zdroje: ČNB, Banky.cz, vlastní dotazování